“?

2024年傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍面臨較大阻力，開(kāi)發(fā)商將更專注于經(jīng)營(yíng)核心城市的非住宅業(yè)務(wù)，優(yōu)化和拓展市場(chǎng)需求，創(chuàng)造更高品質(zhì)的服務(wù)和價(jià)值。

廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)

中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng) 連平

廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員 馬泓

2024年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告提出要大力推進(jìn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。隨著國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，尤其是服務(wù)業(yè)營(yíng)商環(huán)境改善，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有望在大城市率先轉(zhuǎn)好，物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)收將穩(wěn)步增長(zhǎng)。更多支持新興產(chǎn)業(yè)園發(fā)展政策的出臺(tái)和落地，將在引入新興資產(chǎn)的同時(shí)盤活存量資產(chǎn)，助力工業(yè)園區(qū)走穩(wěn)轉(zhuǎn)型之路。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，由于國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)發(fā)展速度逐步放緩，傳統(tǒng)工業(yè)和個(gè)人住宅市場(chǎng)擴(kuò)張速度明顯放慢腳步，消費(fèi)支出和新經(jīng)濟(jì)占比將逐年遞增，為城市發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)注入新的活力。受此影響，非住宅不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展業(yè)態(tài)同步轉(zhuǎn)變，這對(duì)如何能夠更好地理解當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期所發(fā)生的變化有益。

本文旨在通過(guò)梳理、回顧并結(jié)合最新數(shù)據(jù)分析，展望2024年非住宅不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，主要包括商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園和物業(yè)管理這三大細(xì)分行業(yè)，并嘗試探索短期、中長(zhǎng)期與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和新經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)。

一、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)正在走向調(diào)整企穩(wěn)期

近年來(lái)，受疫情沖擊、城鎮(zhèn)化速度放緩、居民消費(fèi)行為轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、開(kāi)發(fā)商資金偏緊等綜合因素影響，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張節(jié)奏明顯放緩，逐步從大規(guī)模拿地的橫向擴(kuò)張模式轉(zhuǎn)為對(duì)存量物業(yè)改造提升的縱向發(fā)展模式。

1.商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍在下行

當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從銷售、融資、拿地、投資到投資回報(bào)率均呈現(xiàn)下行壓力。

截至2024年一季度末，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)年化銷售面積為9052萬(wàn)平方米，自2012年以來(lái)首度跌破1億平方米，年化同比下降27%。從區(qū)域上來(lái)看，一線城市群和成渝地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售占全國(guó)比重則快速上升，因國(guó)內(nèi)重點(diǎn)地區(qū)所在的商業(yè)開(kāi)發(fā)和個(gè)人消費(fèi)需求更為強(qiáng)勁；而三四線城市商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)收縮，當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力相對(duì)薄弱，國(guó)內(nèi)主要商業(yè)地產(chǎn)參與者正快速退出三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

市場(chǎng)融資狀況不佳，非銀表外融資減少。截至2024年4月末，在過(guò)去的12個(gè)月里，在銀行間和交易商協(xié)會(huì)新發(fā)行的商業(yè)房地產(chǎn)抵押融資規(guī)模為633億元，同比下降47%。其中，在交易所和銀行間發(fā)行的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款（CMBS）發(fā)行了622億元，同比下降四成，發(fā)行規(guī)模降至2019年以來(lái)最低水平；而商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)在交易商協(xié)會(huì)發(fā)行的規(guī)模僅為11億元，是自2017年交易商協(xié)會(huì)推出這項(xiàng)融資工具以來(lái)，發(fā)行規(guī)模最少的一年。一方面銷售前景疲軟及租金收入下降降低了開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步融資開(kāi)發(fā)的需求；另一方面，開(kāi)發(fā)商信用評(píng)級(jí)屢遭下調(diào)也是阻礙其融資能力重要因素。

在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難情況下，租金水平逐步下降影響開(kāi)發(fā)商投資權(quán)益。截至2023年末，上市A股商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商凈資產(chǎn)收益率（TTM）均值為-10%，連續(xù)第二年出現(xiàn)負(fù)值，跌幅較2022年末擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)，這也是過(guò)去5年以來(lái)投資回報(bào)表現(xiàn)最差的時(shí)期。資產(chǎn)減值是拖累投資回報(bào)率的重要因素。2023年上市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)減值合計(jì)規(guī)模超過(guò)136億元，連續(xù)第3年資產(chǎn)減值規(guī)模超過(guò)百億元。

為應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不采取降本增效的方式謀求新發(fā)展之路。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于重資產(chǎn)類型投資項(xiàng)目，考慮到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回報(bào)率處于深度負(fù)值區(qū)間，企業(yè)現(xiàn)金流偏緊以及長(zhǎng)期債務(wù)壓力較大。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的狀況可能會(huì)延續(xù)多年，多年前高價(jià)購(gòu)入的商業(yè)土地及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資成本難以在銷售放緩的背景下形成可觀利潤(rùn)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的局面還將拉低租金水平，結(jié)合出租率偏高的狀況，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)毛利率下降的概率較大。

結(jié)合當(dāng)前及未來(lái)城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，2024年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將逐步回歸高能級(jí)城市業(yè)務(wù)，這與大城市居民購(gòu)買力相對(duì)較高是匹配的。而業(yè)務(wù)下沉到相對(duì)能級(jí)較低的方案將難以獲得支持，2024年商業(yè)地產(chǎn)整體供大于求的狀況難以改觀，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)仍可能處于收縮期。目前，商業(yè)地產(chǎn)投資月均減少的程度與2012年-2013年相當(dāng)。按此推算，2024年商業(yè)地產(chǎn)投資完成額約為1.07萬(wàn)億元，同比下降15%。

2.辦公寫字樓市場(chǎng)觸底反彈

辦公寫字樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)型壓力相對(duì)較小，租客正逐步從傳統(tǒng)行業(yè)向新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域轉(zhuǎn)變，客戶吸納能力邊際轉(zhuǎn)好。

重點(diǎn)城市持續(xù)采取“以價(jià)換量”，帶動(dòng)辦公寫字樓需求轉(zhuǎn)好。2024年一季度末一線城市寫字樓租金平均每月為216元/平方米，絕對(duì)水平降至2011~2012年水平，同比降幅達(dá)到5.7%。2024年一季度，廣深兩地甲級(jí)寫字樓吸納量同比增加50%以上。頭部科技企業(yè)的租賃交易上漲，成為寫字樓新的大戶，具體細(xì)分領(lǐng)域包括機(jī)器人、軟件開(kāi)發(fā)、AI等。受益于國(guó)內(nèi)旅游業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，部分高端寫字樓延伸的酒店租賃業(yè)務(wù)需求大增，推動(dòng)辦公樓市場(chǎng)環(huán)境邊際改善。

辦公寫字樓銷售及投資短期反彈。在較低的基數(shù)因素影響下，到2024年一季度末，全國(guó)辦公樓銷售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)5.2%，較2023年末回升21.9個(gè)百分點(diǎn)，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正；同期辦公樓完成投資額累計(jì)同比下降4%，跌幅較2023年末收窄10.4個(gè)百分點(diǎn)。由于寫字樓業(yè)務(wù)對(duì)接的客戶對(duì)象主要是企業(yè)，租戶需求轉(zhuǎn)變調(diào)整時(shí)間一般在3年時(shí)間左右。隨著國(guó)內(nèi)新經(jīng)濟(jì)的選擇逐步明晰，未來(lái)高端寫字樓可能會(huì)逐步吸納更多來(lái)自于IT、高新技術(shù)、外包服務(wù)等領(lǐng)域企業(yè)。預(yù)計(jì)2024年寫字樓市場(chǎng)有望擺脫過(guò)去幾年的頹勢(shì)，經(jīng)營(yíng)逐步企穩(wěn)。

3.商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)困難

以傳統(tǒng)實(shí)體店構(gòu)成為主的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)仍然艱難。疫情發(fā)生以來(lái)，線上消費(fèi)占比逐年提高，大批傳統(tǒng)零售企業(yè)面臨巨大生存壓力。

線下零售業(yè)銷售不佳成為拖累商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)的重要因素。截至2024年一季度末，全國(guó)百家大型零售企業(yè)銷售總額累計(jì)同比下跌2.3%；其中，食品類、服裝類企業(yè)同比跌幅在5%以上。近三年，各地有不少城市涌入了新的商家；但居民消費(fèi)支出增速總體穩(wěn)定，大量開(kāi)店導(dǎo)致供過(guò)于求，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

在網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的時(shí)代下，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者將一部分消費(fèi)能力轉(zhuǎn)為線上消費(fèi)，從中長(zhǎng)期對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行模式產(chǎn)生了沖擊。商業(yè)營(yíng)業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工的大幅度下滑表明其投資前景不佳，2024年一季度末，商業(yè)地產(chǎn)年化新開(kāi)工面積為8443萬(wàn)平方米，同比下降20.3%，是自2014年以來(lái)已連續(xù)第十年下跌。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自身現(xiàn)金流緊張，傳統(tǒng)國(guó)內(nèi)零售、商超、百貨巨頭大部分時(shí)間仍然在考慮如何進(jìn)行存量資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和出售，短期投資擴(kuò)張的意愿不強(qiáng)。

綜上所述，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于周期下行階段，市場(chǎng)短期很可能難以實(shí)現(xiàn)真正觸底企穩(wěn)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將重點(diǎn)放在如何盤活存量資產(chǎn)上，促進(jìn)銷售回款，降低出租空置率，拓寬融資渠道，減少拿地和投資行為。考慮到2024年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商償債壓力依舊不小，部分資質(zhì)相對(duì)優(yōu)良的企業(yè)將會(huì)嘗試增加銀行經(jīng)營(yíng)性貸款、發(fā)行債券、拓展REITs等融資方式來(lái)增厚現(xiàn)金流，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行帶來(lái)的沖擊，盡可能做好風(fēng)險(xiǎn)管理。

二、產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐加快

國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要包括以傳統(tǒng)工業(yè)品制造相關(guān)的大型廠房、以計(jì)算機(jī)和汽車零配件為主的零售貿(mào)易園區(qū)、各類專業(yè)服務(wù)（含研發(fā)辦公）為主的產(chǎn)業(yè)園以及倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)。近年來(lái)，工業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)處于轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中。工業(yè)園區(qū)土地市場(chǎng)收縮，開(kāi)發(fā)商整體經(jīng)營(yíng)有所波動(dòng)，傳統(tǒng)工業(yè)制造業(yè)營(yíng)收放緩，出租率下降；與國(guó)家新發(fā)展支持政策契合的新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)提速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園整體經(jīng)營(yíng)正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型階段。

1.工業(yè)園區(qū)土地開(kāi)發(fā)節(jié)奏放緩

開(kāi)發(fā)商工業(yè)用地成交減少。截至2024年一季度末，全國(guó)工業(yè)用地年化成交總價(jià)為4397億元，同比下降15.3%，結(jié)束了此前連續(xù)兩年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。結(jié)構(gòu)上，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū)對(duì)優(yōu)質(zhì)工業(yè)用地資源需求上升。其中，一線城市工業(yè)用地年化成交總價(jià)為286億元，占全國(guó)比重為6.5%，較2023年同期提升0.3個(gè)百分點(diǎn)。其余各級(jí)城市工業(yè)用地成交出現(xiàn)不同程度下降，四五線城市占比合計(jì)下降2個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)一線城市加快城市更新與閑置工業(yè)用地功能轉(zhuǎn)換工作，工業(yè)用地在一線、部分二城市及其周邊地區(qū)的稀缺性和利用率的程度有所上升。

工業(yè)用地出讓價(jià)增量減。截至2024年3月末，全國(guó)100大中城市年化工業(yè)用地成交土地樓面均價(jià)為307元/平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，土地掛牌均價(jià)穩(wěn)步升至十年新高，流拍率降至不到1%；工業(yè)用地供應(yīng)面積則從2023年4月的階段性高位，在不到一年時(shí)間內(nèi)快速降至年化6.4億平方米，同比下降17.3%。工業(yè)用地市場(chǎng)的變化與政策頒布密切相關(guān)。自然資源部提出推進(jìn)工業(yè)用地供應(yīng)由出讓為主向租賃、出讓并重轉(zhuǎn)變，推進(jìn)土地資源節(jié)約集約利用，提升工業(yè)用地單位面積利用效率和產(chǎn)出水平，我國(guó)工業(yè)用地配置向提質(zhì)增效轉(zhuǎn)變。

2.工業(yè)園區(qū)企業(yè)短期經(jīng)營(yíng)承壓，轉(zhuǎn)型升級(jí)加快推進(jìn)

選取A股上市園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)類企業(yè)為樣本單位，根據(jù)已經(jīng)披露的財(cái)報(bào)顯示，到2023年末，累計(jì)營(yíng)收2260億元，同比下跌6.2%；季度平均收入565億元，與歷史最高平均季度收入602億元有所下降。相較于傳統(tǒng)A股上市的園區(qū)開(kāi)發(fā)類企業(yè)，通過(guò)REITs發(fā)行上市的項(xiàng)目資質(zhì)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，但在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方面也同樣遇到了困難。剔除新上市REITs按可比口徑計(jì)算，2023年?duì)I收增速為9.3%，凈利潤(rùn)同比下降36%，增速較2022年末放緩。其中，傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)、租客為傳統(tǒng)工業(yè)制造業(yè)、或純研發(fā)投入的園區(qū)營(yíng)收放緩顯著，個(gè)別項(xiàng)目出租率降至70%以下，是造成整體營(yíng)收及利潤(rùn)下降的主要原因。

工業(yè)園區(qū)開(kāi)啟轉(zhuǎn)型發(fā)展之路。盡管營(yíng)收放緩，但由于部分工業(yè)園區(qū)較早轉(zhuǎn)型拓展租賃業(yè)務(wù)，為其增厚凈利潤(rùn)提供了新的收入渠道。2023年，上市A股園區(qū)類綜合開(kāi)發(fā)公司合計(jì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流達(dá)到342億元，同比增長(zhǎng)78%，占營(yíng)業(yè)總收入從2022年末的8%大幅提升至15.1%。當(dāng)前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園正處于存量發(fā)展時(shí)期，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇、新質(zhì)生產(chǎn)力的不斷提高，將為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展注入新的動(dòng)力。2023年，國(guó)家高新區(qū)園區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到18萬(wàn)億元，占全國(guó)比重為14%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值9.2萬(wàn)億元，占全國(guó)比重約23%。由于更多新興產(chǎn)業(yè)入駐園區(qū)，例如生物醫(yī)藥、半導(dǎo)體、倉(cāng)儲(chǔ)物流等類型的企業(yè)占比進(jìn)一步上升，工業(yè)園區(qū)凈利潤(rùn)逐步改善。

工業(yè)園區(qū)投資回報(bào)率尚好，現(xiàn)金流較為充裕。截至2023年末，結(jié)合內(nèi)地和香港上市房企，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（6%~7%）凈資產(chǎn)回報(bào)率均高于6%，高于住宅開(kāi)發(fā)（1%~2%）與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率?？紤]到大部分優(yōu)質(zhì)園區(qū)項(xiàng)目步入運(yùn)營(yíng)為主的階段，整體現(xiàn)金流保持增長(zhǎng)?？v觀上市產(chǎn)業(yè)園REITs項(xiàng)目，底層資產(chǎn)以標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)帶生產(chǎn)制造的廠房園區(qū)為主的項(xiàng)目，其出租率基本維持在95%以上。這類園區(qū)租戶總體租賃周期較長(zhǎng)，生產(chǎn)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期協(xié)議相對(duì)穩(wěn)固。2023年末，上市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流余額達(dá)到2.66億元，占當(dāng)期收入83%，為過(guò)去三年最高水平。

3.倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)業(yè)務(wù)快速成長(zhǎng)

國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)所涉及的業(yè)務(wù)主要面向國(guó)內(nèi)物流和跨境電商，對(duì)應(yīng)下游行業(yè)包括地產(chǎn)、電商、汽車、醫(yī)藥、零售等。近幾年，隨著國(guó)內(nèi)電子商務(wù)和對(duì)外貿(mào)易的快速發(fā)展，倉(cāng)儲(chǔ)物流需求保持較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)增加值占GDP比重逐年提升。

短期營(yíng)收及凈利潤(rùn)小幅下降。截至2023年末，根據(jù)已經(jīng)披露的財(cái)報(bào)顯示，在A股上市的6只倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)年化營(yíng)收836億元，凈利潤(rùn)為19.85億元，同比分別下降13.2%和7.6%；3只上市倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs實(shí)現(xiàn)當(dāng)期收入6.64億元，凈利潤(rùn)為1.05億元，按可比口徑營(yíng)收和凈利潤(rùn)增速小幅下降。2023年上市倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)公司營(yíng)收及凈利潤(rùn)增速放緩與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、物流資源要素配置不合理、利用不充分、全鏈條運(yùn)行效率低、成本偏高等因素有關(guān)。東部地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流園大部分已進(jìn)入運(yùn)營(yíng)成熟期，出租率和租金水平偏高，商品周轉(zhuǎn)率較快，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較好；而中西部地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流園正處于快速發(fā)展階段，以投資拉動(dòng)為主，從投資到營(yíng)運(yùn)存在一定滯后性，對(duì)整體行業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)短期有所影響。不過(guò)，短期經(jīng)營(yíng)承壓并沒(méi)有降低中長(zhǎng)期資本對(duì)該領(lǐng)域的投資熱情。

截至2024年一季度末，全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流年化固定資產(chǎn)投資增速為28.1%，年化投資規(guī)模達(dá)到1.18萬(wàn)億元。2023年下半年，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT上市成為第3只上市倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs，物流企業(yè)融資渠道逐步拓寬。倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)得到社會(huì)資本的青睞與國(guó)家戰(zhàn)略密不可分。為構(gòu)建現(xiàn)代流通體系，促進(jìn)形成強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，提高物流要素配置效率和效益，2022年末，國(guó)務(wù)院印發(fā)“十四五”時(shí)期現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃，明確提出“到2025年，基本建成供需適配、內(nèi)外聯(lián)通、安全高效、智慧綠色的現(xiàn)代物流體系?！毖胄袆t通過(guò)交通物流專項(xiàng)再貸款計(jì)劃、優(yōu)化交通物流領(lǐng)域債券融資安排，逐步降低物流企業(yè)發(fā)債成本，增加相關(guān)金融支持，促進(jìn)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展。

目前，倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)出租率保持較高水平。截至2023年末，倉(cāng)儲(chǔ)物流工業(yè)地產(chǎn)租金保持高位，一線城市平均租金水平較2022年末上漲0.3元/平方米/月至48.68元/平方米/月；上市倉(cāng)儲(chǔ)物流公司凈資產(chǎn)回報(bào)率中位數(shù)為9.77%，較同期上漲1.1個(gè)百分點(diǎn)；上市REITs倉(cāng)儲(chǔ)物流園平均租賃率保持在96.3%高位，息稅折舊攤銷前凈利率（EBITDA）為0.74。

4.工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型后前景看好

新一批產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目發(fā)展符合國(guó)家戰(zhàn)略，融資狀況良好。截至2023年末，已上市園區(qū)REITs達(dá)到9只，合計(jì)總市值達(dá)到164.8億元，較2022年同期增加24.8億元，同比增長(zhǎng)17.7%；其中，有3只產(chǎn)業(yè)園REITs完成了擴(kuò)募。近幾年，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向的、符合國(guó)家新政的園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的優(yōu)勢(shì)逐步體現(xiàn)。工信部、科技部以及各地政府先后發(fā)文，對(duì)高新技術(shù)園區(qū)發(fā)展在“十四五”時(shí)期和2035年遠(yuǎn)景提出規(guī)劃建議目標(biāo)和政策支持舉措，鼓勵(lì)工業(yè)園區(qū)抓住時(shí)代機(jī)遇，著力構(gòu)建新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，釋放更多對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃的需求，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園逐步成為地方經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展重要引擎以及新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)祥地。

2024年，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展值得期待。宏觀層面，在科技賦能、綠色低碳、先進(jìn)制造業(yè)等一系列高質(zhì)量發(fā)展政策推動(dòng)下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步錨定新質(zhì)生產(chǎn)力領(lǐng)域，諸如生命健康、生物醫(yī)藥、新技術(shù)、新材料、智能制造等新興產(chǎn)業(yè)將快速涌現(xiàn)，高新科技的集群化發(fā)展為產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理業(yè)務(wù)迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇。微觀層面，園區(qū)管理者將通過(guò)“以價(jià)換量”的方式，適度下調(diào)租金以吸引更多新興、優(yōu)質(zhì)企業(yè)入住，加快企業(yè)審核流程，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)閑置空置情況得以有效去化。產(chǎn)業(yè)園區(qū)在融資方面有望獲得更多支持。2024年以來(lái)，已經(jīng)有4只產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目已獲得監(jiān)管部門批準(zhǔn)、反饋或問(wèn)詢。公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs等創(chuàng)新融資工具的運(yùn)用，解決了產(chǎn)業(yè)園區(qū)過(guò)往資金周轉(zhuǎn)的困難，為產(chǎn)業(yè)園發(fā)展?fàn)I造了更好的融資環(huán)境。可見(jiàn)，優(yōu)質(zhì)工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)未來(lái)融資前景較好，已逐步獲得了銀行及非銀金融機(jī)構(gòu)的青睞。

預(yù)計(jì)2024年工業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況有所改善。年初以來(lái)，已經(jīng)有不少園區(qū)通過(guò)各種方式吸引優(yōu)質(zhì)客戶入駐。2024年2月，總投資50億元的東方空間產(chǎn)業(yè)園在無(wú)錫梁溪區(qū)正式開(kāi)工，建成后將滿足年產(chǎn)300臺(tái)“原力-85”發(fā)動(dòng)機(jī)需求，支持每年30枚“引力二號(hào)”火箭飛行。臨港新片區(qū)重大項(xiàng)目清單顯示，年內(nèi)計(jì)劃安排正式項(xiàng)目148項(xiàng)，其中產(chǎn)業(yè)科技類63項(xiàng)，另安排預(yù)備項(xiàng)目23項(xiàng)，項(xiàng)目總投資約6100億元，年度計(jì)劃投資721億元。2024年一季度，杭州臨空生物醫(yī)藥園、無(wú)錫江陰121未來(lái)產(chǎn)業(yè)園、無(wú)錫國(guó)際生命科學(xué)創(chuàng)新園等多個(gè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園正式開(kāi)園，其中部分新投用園區(qū)實(shí)現(xiàn)“開(kāi)園即滿租”的情況。預(yù)計(jì)2024年產(chǎn)業(yè)園租金收入有望重拾增長(zhǎng)，園區(qū)出租率和利潤(rùn)率有所改善，融資環(huán)境持續(xù)改善，現(xiàn)金流進(jìn)一步增厚，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)整體保持良好態(tài)勢(shì)。

三、物業(yè)管理顯現(xiàn)輕資產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?/span>

國(guó)內(nèi)物業(yè)管理類企業(yè)的業(yè)務(wù)主要是依托于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)項(xiàng)目，管理細(xì)分行業(yè)包括住宅與非住宅市場(chǎng)。近年來(lái)，物業(yè)管理類企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，以提升品質(zhì)服務(wù)為核心抓手，逐步摒棄盲目擴(kuò)張，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益，為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

1.2023年物業(yè)管理類企業(yè)經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)健

2023年上市樣本物業(yè)管理類房企營(yíng)業(yè)收入合計(jì)達(dá)到1849億元，同比增長(zhǎng)6.8%，盡管增速較2022年末回落10.9個(gè)百分點(diǎn)，但仍能連續(xù)多年保持?jǐn)U張。營(yíng)收增速放緩與整體房地產(chǎn)銷售（包括住宅、工商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)）放緩有關(guān)。2023年樣本物業(yè)管理房企實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)102.5億元，同比增長(zhǎng)7.1%，扭轉(zhuǎn)了2022年利潤(rùn)大幅下滑的態(tài)勢(shì)，凈資產(chǎn)收益率處于6%左右水平，并繼續(xù)顯著高于住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。為了應(yīng)對(duì)居民和企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)居住或辦公的新需求，物業(yè)公司近些年推出了諸多新的增值服務(wù)。例如在普通住宅物業(yè)方面，停車、家政、老幼管托、衣物洗滌、垃圾清理、健身等各類配套服務(wù)不斷推出，與傳統(tǒng)住宅物業(yè)相比，其服務(wù)附加值大幅提升，增厚了相關(guān)物業(yè)收入。

企業(yè)現(xiàn)金流狀況改善。與住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)不同，物業(yè)管理類房企屬于相對(duì)輕資產(chǎn)企業(yè)，負(fù)債壓力相對(duì)較小。2023年末，樣本物業(yè)管理類房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為43.9%，較2022年末小幅上升1.2個(gè)百分點(diǎn)；真實(shí)負(fù)債率為37.2%，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，均處于資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)安全的水平?，F(xiàn)金短債比均值為0.77，較2022年末上升0.11；平均速動(dòng)比率和流動(dòng)比率分別為1.6和1.76，均處于較為合適水平，表明短期以物業(yè)租金收入為主的流動(dòng)資產(chǎn)能夠覆蓋短期有息負(fù)債，企業(yè)短期經(jīng)營(yíng)資金的管理和周轉(zhuǎn)情況良好。

2.2024年物業(yè)管理類企業(yè)盈利前景看好

伴隨著積極宏觀政策的持續(xù)推進(jìn)，物業(yè)管理行業(yè)將會(huì)有新的發(fā)展機(jī)遇。政府將著力推動(dòng)“三大工程”項(xiàng)目落地，物業(yè)管理類企業(yè)將在城市更新、保障性住房等領(lǐng)域拓展空間，進(jìn)一步深耕四大核心城市群及重點(diǎn)城市業(yè)務(wù)。“兩會(huì)”提出擴(kuò)大內(nèi)需，把經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在突出位置，多渠道增加居民總收入，結(jié)合當(dāng)前居民消費(fèi)呈現(xiàn)加速分層的趨勢(shì)，消費(fèi)細(xì)分行業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，頭部物業(yè)企業(yè)將謀求豐富業(yè)態(tài)組合，聚焦大消費(fèi)市場(chǎng)，增加科技賦能，逐步打造和構(gòu)建房地產(chǎn)物業(yè)管理公司新優(yōu)勢(shì)。

2024年物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)收有望再上一個(gè)臺(tái)階。2024年一季度末，服務(wù)CPI累計(jì)同比增長(zhǎng)1.1%，高于CPI平均增速1個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出累計(jì)同比增長(zhǎng)7.7%，增速較2023年同期擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)表明，2024年宏觀環(huán)境的持續(xù)改善和內(nèi)需的擴(kuò)張，居民消費(fèi)需求逐步釋放對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)將起到積極作用。2024年物業(yè)服務(wù)企業(yè)將繼續(xù)打造智慧社區(qū)，深挖住戶增值服務(wù)，提供更多符合市場(chǎng)需求的社區(qū)經(jīng)營(yíng)、居家生活服務(wù)。預(yù)計(jì)全年物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)收及利潤(rùn)增速有望實(shí)現(xiàn)10%以上的增速，凈資產(chǎn)收益率逐步回升，企業(yè)整體流動(dòng)性保持相對(duì)寬裕，物業(yè)板塊在傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)占比穩(wěn)步提升。

3.物業(yè)管理類企業(yè)業(yè)務(wù)權(quán)重可能上升

物業(yè)類公司穩(wěn)步發(fā)展為傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了新發(fā)展思路和理念，即做大不如做好、做精、做專。當(dāng)前上市物業(yè)公司每年?duì)I收規(guī)模大致在2000億元左右，相當(dāng)于住宅開(kāi)發(fā)商營(yíng)收規(guī)模的十分之一到十五分之一；但每年凈利潤(rùn)可以實(shí)現(xiàn)100億元以上，且相對(duì)穩(wěn)定。而上市住宅開(kāi)發(fā)商每年凈利潤(rùn)已經(jīng)降至300-350億元，并且未來(lái)若干年仍有下行壓力，物業(yè)公司凈利潤(rùn)已經(jīng)達(dá)到住宅開(kāi)發(fā)商的三分之一左右。微觀上，部分房企物業(yè)板塊凈利潤(rùn)與住宅開(kāi)發(fā)相當(dāng)甚至更高。因此，輕資產(chǎn)模式所體現(xiàn)的更加注重長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)增值服務(wù)，可能未來(lái)更貼近或符合客戶需求。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有遠(yuǎn)見(jiàn)的公司很可能將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條拉長(zhǎng)，更合理地分配資金、土地儲(chǔ)備等資源，進(jìn)一步拓展“房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后”市場(chǎng)。

整體來(lái)看，2024年房地產(chǎn)非住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)將迎來(lái)深度的革新。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍面臨較大阻力，開(kāi)發(fā)商將更專注于經(jīng)營(yíng)核心城市的非住宅業(yè)務(wù)，優(yōu)化和拓展市場(chǎng)需求，創(chuàng)造更高品質(zhì)的服務(wù)和價(jià)值。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有望脫穎而出，逐步打造成為房地產(chǎn)行業(yè)第二增長(zhǎng)曲線。