2024.07.22

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導(dǎo)讀：未來(lái)各地首套、二套房貸利率仍有下行空間和預(yù)期。

作者?| 第一財(cái)經(jīng)?杜川

在央行行長(zhǎng)潘功勝6月重磅發(fā)聲后，LPR首次調(diào)降。

7月22日，央行宣布：為優(yōu)化公開(kāi)市場(chǎng)操作機(jī)制，從即日起，公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作調(diào)整為固定利率、數(shù)量招標(biāo)。同時(shí)，即日起，公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率由此前的1.80%調(diào)整為1.70%。同日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，均下調(diào)10bp。

潘功勝此前在陸家嘴論壇提出“未來(lái)可考慮明確以央行的某個(gè)短期操作利率為主要政策利率，目前看，7天期逆回購(gòu)操作利率已基本承擔(dān)了這個(gè)功能。其他期限貨幣政策工具的利率可淡化政策利率的色彩”，并提出“持續(xù)改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），針對(duì)部分報(bào)價(jià)利率顯著偏離實(shí)際最優(yōu)惠客戶(hù)利率的問(wèn)題，著重提高LPR報(bào)價(jià)質(zhì)量，更真實(shí)反映貸款市場(chǎng)利率水平?！?/span>

在MLF操作利率的政策利率色彩淡化后，LPR報(bào)價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)與MLF操作利率脫鉤，轉(zhuǎn)向由7天期逆回購(gòu)利率直接調(diào)控的DR007。7月是這一轉(zhuǎn)向信號(hào)發(fā)出后的首次LPR報(bào)價(jià)，因此市場(chǎng)高度關(guān)注。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，此次兩個(gè)期限品種LPR報(bào)價(jià)下調(diào)有利于減輕房貸借款人利息負(fù)擔(dān)，促進(jìn)消費(fèi)。部分地區(qū)房貸利率將進(jìn)入2字頭。

減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)

7月兩個(gè)期限品種LPR報(bào)價(jià)下調(diào)，將帶動(dòng)企業(yè)和居民貸款利率進(jìn)一步下行，有利于減輕房貸借款人利息負(fù)擔(dān)，促進(jìn)消費(fèi)。

LPR上一次調(diào)整為今年2月，當(dāng)時(shí)5年期以上LPR大幅調(diào)降25個(gè)基點(diǎn)以來(lái)。疊加本次調(diào)整，今年以來(lái)，5年期以上LPR累計(jì)下降了35個(gè)基點(diǎn)，存量房貸借款人自下一次重定價(jià)日后，也將享受到LPR下降帶來(lái)的好處，減輕利息負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)消費(fèi)能力。

按房貸本金100萬(wàn)元、30年期、等額本息估算，每月可節(jié)省利息支出約200元，利息總額可節(jié)省超過(guò)7萬(wàn)元。

以家住北京的王女士為例，王女士于去年12月購(gòu)入首套住房，當(dāng)時(shí)的貸款利率為4.2%，在2月LPR調(diào)整后，王女士的貸款利率已從4.2%調(diào)整為3.95%。如以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式估算，此次5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)后，王女士的月供將減少200多元（從12月的4890.17元-4688.08元=202.09元），30年將累計(jì)減少7.2萬(wàn)元左右。

當(dāng)然，正在還貸的家庭需等到合同約定的重定價(jià)日才能執(zhí)行新利率。重定價(jià)日一般為貸款發(fā)放日對(duì)應(yīng)日或每年1月1日。王女士將在明年1月1日起執(zhí)行新的房貸利率。

中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，下調(diào)LPR，進(jìn)而帶動(dòng)明年初房貸利率等重定價(jià)，可以在一定程度上緩解居民的早償意愿，穩(wěn)定居民端信用。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，下調(diào)降5年期LPR，有利于繼續(xù)引導(dǎo)和鼓勵(lì)各級(jí)政府結(jié)合本地實(shí)際，有步驟、有秩序、有彈性、有差別地選擇適合的政策工具，適時(shí)優(yōu)化調(diào)整政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行， 更好地滿(mǎn)足居民合理的購(gòu)房需求。

房貸利率進(jìn)入2字頭

5月以來(lái)，房地產(chǎn)各種利好繼續(xù)頻繁發(fā)布，LPR時(shí)隔4個(gè)月降息后，部分地區(qū)房貸利率也將進(jìn)入2字頭。

5月17日，人民銀行取消了全國(guó)層面房貸利率政策下限，新發(fā)放房貸利率明顯下行。

6月，全國(guó)平均新發(fā)放房貸利率為3.45%，同比下降66個(gè)基點(diǎn)，環(huán)比下降17個(gè)基點(diǎn)，處于歷史最低水平。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，517政策后，全國(guó)房貸利率出現(xiàn)大幅度調(diào)整。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年6月全國(guó)主要城市房貸平均利率是4.1%，首套房利率在3.9左右，今年6月份全國(guó)房貸平均利率已經(jīng)調(diào)整到了3.5%左右，首套房利率已經(jīng)跌到了3.3%，跌幅達(dá)到了60個(gè)基點(diǎn)，相比5月份的首套房平均的3.55%也出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。

實(shí)際上，自樓市新政發(fā)布以來(lái)，各地房貸利率持續(xù)探底。房貸利率政策下限的取消使得部分地區(qū)不同銀行的房貸利率也有所不同。例如，以南京為例，此次降息后，南京首套房利率將降至2.95%（LPR-90個(gè)基點(diǎn)），迎歷史最低水平。

東方金誠(chéng)首席宏觀(guān)分析師王青預(yù)計(jì)，7月LPR報(bào)價(jià)下調(diào)，將帶動(dòng)三季度企業(yè)貸款利率和居民房貸利率進(jìn)一步下行。這將有效降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。與此同時(shí)，根據(jù)存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，銀行存款利率要與1年期LPR報(bào)價(jià)和10年期國(guó)債收益率掛鉤，這意味著接下來(lái)銀行存款利率將全面啟動(dòng)新一輪下調(diào)。這將有助于穩(wěn)定銀行凈息差。在7月下調(diào)后，短期內(nèi)LPR報(bào)價(jià)將保持穩(wěn)定，四季度視經(jīng)濟(jì)和物價(jià)運(yùn)行狀況而定，LPR報(bào)價(jià)還有一定下調(diào)空間。

房貸利率仍有下行空間

值得注意的是，雖然此次LPR下調(diào)可減輕房貸借款人利息負(fù)擔(dān)，但與存量房貸利率的利差依然走闊。

以北京為例，6月27日起北京實(shí)施下調(diào)房貸利率等多項(xiàng)房地產(chǎn)政策，其中首套住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)。

王女士對(duì)記者表示，雖然自己的房貸利率從去年12月購(gòu)買(mǎi)時(shí)的4.2%降至3.85%，但與6月新政后執(zhí)行的房貸利率相比，仍然相差很多。

從3.85%到3.4%，按照商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式估算，每月還款利息相差253.27元。

今年5.17房地產(chǎn)新政，提出新發(fā)放按揭貸款利率不再依據(jù)5Y -LPR設(shè)定下限，這是按揭貸款利率和5Y- LPR脫鉤的重大決策，讓市場(chǎng)供求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)形成按揭貸款定價(jià)的均衡。

政策出臺(tái)后，目前除北京、上海、深圳外（首套下限均為L(zhǎng)PR-45bp），全國(guó)其余城市都已取消房貸利率下限。

受此影響，按揭早償意愿再度抬頭，使得居民中長(zhǎng)貸凈增額受到較大擾動(dòng)。

數(shù)據(jù)顯示，6月住戶(hù)貸款增加5709億元，同比減少3930億元，環(huán)比多增4952億元。其中，居民短貸和中長(zhǎng)貸分別增加2471、3202億元，同比分別少增2443、1428億元，環(huán)比分別多增2228、2688億元。

溫彬表示，在“5.17”地產(chǎn)新政的支持下，商品房銷(xiāo)售有所回暖，但提前還貸力度不減，居民中長(zhǎng)貸邊際改善。但當(dāng)前新發(fā)放按揭貸款利率同存量利差進(jìn)一步走闊，早償壓力再度抬頭，使得按揭貸款凈增量受到擾動(dòng)。

雖然關(guān)于存量房貸利率調(diào)降呼聲近期高漲，市場(chǎng)爭(zhēng)議也一直存在。一方面，存量房貸利率下調(diào)可以緩解居民部門(mén)負(fù)債壓力，避免因負(fù)債過(guò)重導(dǎo)致的消費(fèi)能力下降；但另一方面，考慮到銀行利潤(rùn)考核、凈息差等因素，存量房貸利率下調(diào)的確存在障礙。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，整體來(lái)看，此次5年期以上LPR的調(diào)降，將進(jìn)一步降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本，有利于購(gòu)房需求釋放，與前期“穩(wěn)市場(chǎng)”“去庫(kù)存”配套政策疊加形成合力，有望助推核心城市市場(chǎng)情緒進(jìn)一步修復(fù)。

近日，二十屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》全文公布，指出“充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策”。

陳文靜預(yù)計(jì)，未來(lái)各地首套、二套房貸利率仍有下行空間和預(yù)期，降低購(gòu)房成本仍將是支持購(gòu)房需求釋放的重要舉措之一。

微信編輯 | 蘇小

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