新房買賣書面協(xié)議，也叫做新房房屋買賣合同，是房屋買賣過程中的重要環(huán)節(jié)。房屋買賣書面協(xié)議簽訂過程中，有一些注意事項，必須提前了解。購買新房的時候，往往容易產(chǎn)生一些糾紛，而購房合同就是維權的法律依據(jù)。因此，在簽訂購房合同的時候，下面的這些事項一定要注意。

一、簽訂合同要注意的事項有哪些？

1、仔細閱讀合同內(nèi)容

拿到《商品房買賣合同》后，首先仔細閱讀其中的內(nèi)容，在自己全部理解之后才開始簽約。

2、認準簽約主體

仔細驗證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料，確認企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。

很多開發(fā)商都會委托代理公司代銷自己的樓盤。因此，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時，無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應認準簽約主體，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。

3、注意土地使用年限

住宅的土地使用權年限為70年，商業(yè)用地40年，如開發(fā)商取得土地使用權較早，而購買人簽訂合同較晚，則對購房人的土地使用權有一定影響。

4、注意開發(fā)商的五證

看開發(fā)商的五證是否齊全，證件齊全了，說明開發(fā)商的房屋具備合法銷售的條件，才可以簽約。

5、明確商品房基本情況

購買人首先應明確約定所購房的具體樓號、樓層及房號，以避免開發(fā)商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結構、建筑面積、套內(nèi)面積，明確約定房型（幾室?guī)讖d）。

6、明確商品房所在項目基本情況

要明確約定合同中的各項目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理條例》規(guī)定的各項權利，明確約定車庫、停車場的所有權、使用權

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7、明確計價方式及價款

明確約定房屋的總價款及計價方式，對房價款外的費用，不要作約定。

8、明確付款方式及期限

購買人應根據(jù)自身的經(jīng)濟能力對付款方式進行慎重抉擇；付款時應妥善保存好相關的發(fā)票、收據(jù)，此為購房人最重要的證據(jù)之一。

9、逾期付款的違約責任

要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過每日萬分之三。

10、約定面積確認及面積差異處理

當實際面積和約定的面積不符時，如果合同中有約定，按照約定處理。如果合同中沒有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值超出3％，購房者可以要求解除合同、返還已付購房款及利息。

如果購房者同意繼續(xù)履行合同，房屋的實際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由購房者按約定價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，此部分所有權歸購房者。

房屋實際面積比合同約定面積小的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由賣方返還購房者，面積誤差比超過3％部分的房價款由賣方雙倍返還購房者。

公攤面積的大小，也是常見的買房糾紛。為了更好地保護自己，購房者在簽署購房合同的時候一定要與開發(fā)商約定清楚，確定公攤面積的數(shù)字，此外，還要約定公攤面積包括哪一部分及其位置。

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11、明確交房期限及條件

首先應明確約定交房期限；其次應明確約定交房條件。

什么時候交房，一定要寫明具體的交房時間。此外，開發(fā)商在商品房交付時必須向購房人出示《建筑工程竣工驗收備案表》。

另外，開發(fā)商所說的入住時具備通水（電、氣）條件，一定要注意水電是臨時的？還是正式的？入住時具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在合同中都應對此有盡量明確的約定。

12、出賣人逾期交房的違約責任

在建期房逾期交房的事情時有發(fā)生，為保障自己的權益，約定逾期交房時間越短越好，較好不要超過1個月。

13、規(guī)劃設計變更的約定

很多購房者不重視合同中的設計變更條款，尤其是對所購房屋無關的環(huán)境變更，因為他們認為這些變更對自己沒有太大影響。事實卻并非如此，任何的設計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益，但同時卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時更應審慎對待。

14、出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任

如今，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛打出了精裝修的牌子，但并沒有寫明怎樣算精裝修，這時，就必須在合同中明確裝修標準，明確約定裝飾、設備的品種、規(guī)格型號。

15、有關物業(yè)方面的約定

現(xiàn)實中，業(yè)主往往與物業(yè)產(chǎn)生很多糾紛，為保證自己入住后的權益，購房者應在附件中中約定物業(yè)的有關情況，包括物業(yè)權利的限制、物業(yè)費、環(huán)境衛(wèi)生、保安、綠化等。

買房簽訂購房合同的時候，一定要仔細看清條款，有的時候，一字之差，就相差萬里。有關約定，以及違約的處理方式，一定要以書面的形式約定好。

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二、若是出現(xiàn)以下13種情況，個人所簽的購房合同即為無效合同。

1、開發(fā)商違反法律法規(guī)

出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

2、開發(fā)商存在欺詐、脅迫購房者簽訂合同

對于開發(fā)商誤導導致購房人產(chǎn)生重大誤解，或者開發(fā)商脅迫購房者違背真實意思而簽訂房屋買賣合同是無效的。但是購房者需要進行舉證來申請法院和仲裁機構予與變更或者撤銷。

3、交付房屋的套型和設計不符

開發(fā)商私自變更設計包括戶型、面積朝向等事先沒有經(jīng)過購房者同意的，購房者有權要求退房，購房合同無效。

4、房屋面積誤差超過3%

開發(fā)商實際交付的房屋實測面積與合同該約定的建筑面積或者套內(nèi)面積誤差值超過3%，購房者有權要求退房，購房合同無效。

5、房屋主體結構質(zhì)量不合格

房屋主體結構指的是承重墻、梁、柱等，經(jīng)工程質(zhì)量檢測機構核驗，確屬主體結構不合格的，購房人有權退房，購房合同無效。

6、出賣人未告知買受人，房屋再次抵押

簽訂買賣合同后，出售人未告知買受人又將房屋抵押給第三方，合同無效?；蛘咭环慷噘u的行為，購房合同是無效的。

7、開發(fā)商隱瞞事實出售拆遷安置房

開發(fā)商將拆遷安置房出售給購房者，簽訂的購房合同無效。

8、延期交房超過合理期限

出賣人遲延交付房屋，三個月的合理期限內(nèi)仍未能履行交付房屋任務的，購房合同無效。

9、出賣方原因導致無法辦理房產(chǎn)證

商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋產(chǎn)權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋產(chǎn)權登記。

10、與無民事行為能力或者限制行為能力人簽訂房屋買賣合同

《民法通則》第十二條規(guī)定：不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第十三條規(guī)定：不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人。

刑法中的限制行為能力人是指，年滿14周歲未滿16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。

因此，無民事行為能力人、限制民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。這種情況在二手房交易中，比較常見。

11、產(chǎn)權主體無資格導致的合同無效

出賣房屋的主體必須是該房屋的產(chǎn)權人。非產(chǎn)權人出賣他人的房屋時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

12、房地分離出賣

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋產(chǎn)權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉讓。

13、侵犯優(yōu)先購買權

房屋產(chǎn)權人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋產(chǎn)權人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權。